Spletna stran Zveze potrošnikov Slovenije je zaznala, da uporabljate star brskalnik s katerim ogled strani ni možen. Za ogled prosimo naložite sodoben brskalnik ali posodobite obstoječega.

Zveza potrošnikov Slovenije

Krediti
Krediti
09. januar 2023

Lastna nepremičnina je ena najbolj pogostih želja, še posebej v našem okolju. Mnogi se odločijo za nakup nove ali rabljene, marsikdo pa si želi postaviti dom po lastnih načrtih, morda na parceli, ki jo že ima v lasti. Preverili smo, kako vam pri tem lahko pomagajo banke ter kaj vse zahteva izvedba tovrstnega projekta.  

V članku preberite:

Banka za kredit zahteva zavarovanje

Banka bo za posojeni denar zahtevala določeno obliko zavarovanja. To je lahko zavarovanje pri zavarovalnici ali pa, kar je pri stanovanjskih kreditih najbolj pogosto, hipoteka.

Zavarovanje je zagotovilo banki, da bo celoten dolg vrnjen tudi v primeru, da kreditojemalec preneha plačevati kredite obroke. Odvisno od oblike zavarovanja ga bo pokrila zavarovalnica, ki bo nato znesek terjala od kreditojemalca ali pa se bo poplačal s prodajo nepremičnine, ki je predmet zavarovanja.

Opozarjamo, da lahko banka poljubno določi obliko zavarovanja kredita, zahteva lahko tudi kombinacijo zavarovanj, na primer hipoteko in poroka.  

Kaj je hipoteka?

Hipoteka ali zastavna pravica na nepremičnini je stvarna pravica na tuji stvari, iz katere se upnik lahko poplača z vrednostjo zastavljene stvari, če dolžnik ob zapadlosti ne izpolni svoje dolžnosti. V primeru neplačevanja kreditnih obrokov se lahko nepremičnina v skrajnem primeru proda na dražbi, banka dobi povrnjen dolg, razlika med preostankom dolga in prodajno ceno ostane kreditojemalcu.

Z vpisom hipoteke v zemljiško knjigo se banka torej zavaruje. V primeru neplačevanja kreditnih obrokov ima banka močno varovalko, ki zagotavlja, da bo dolg tako ali drugače poplačan.

Vpogled v zemljiško knjigo

Ali je v zemljiški knjigi na določeno nepremičnino (stanovanje, hiša, parcela) vpisana hipoteka, lahko brezplačno preverite na spletu. Na spletnem mestu sodišča ustvarite uporabniški račun in poiščete nepremičnino (pomagate si lahko s podatki z E-prostor – Portal Geodetske uprave RS, saj v zemljiški knjigi ni mogoče iskanje po naslovu nepremičnine).

Preverite lahko podatke za svojo nepremičnino in tudi za druge, ki vas zanimajo, na primer zaradi nakupa. 

Tudi vrednost nepremičnine določa višino kredita

Znesek kredita in vrednost nepremičnine, ki je predmet zavarovanja, morata biti usklajena. Kredita za 200.000 evrov, ki ga želite zavarovati z nepremičnino, vredno 100.000 evrov, vam banka praviloma ne bo odobrila.

bi gradili a nimate dovolj  denarja3

Ocena nepremičnine pri stanovanjskem kreditu je dolžnost banke, opravi jo cenilec, plača pa načeloma kreditojemalec. Odobren znesek kredita praviloma ne sme presegati 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, preostalih 20 odstotkov je lastni delež. 

Rastoča hipoteka – za stanovanjske nepremičnine, ki jih še ni

Tudi če nepremičnina še ni zgrajena, je pri večini bank mogoč najem kredita, ki omogoča gradnjo po vnaprej določenih gradbenih načrtih. Banke to možnost praviloma ponujajo v okviru ponudbe stanovanjskih kreditov, poimenovanja so različna: rastoča ali naraščajoča hipoteka za namen gradnje/adaptacije, kredit za nepremičnino s postopnim črpanjem oziroma kredit za financiranje gradnje z zastavo hiše pri gradnji na ključ.

bi gradili a nimate dovolj  denarja7

Kredit z rastočo hipoteko je mogoče dobiti za gradnjo stanovanjske nepremičnine, lahko pa tudi za (obsežnejše) obnove. Pomembno je, da bo končna vrednost nepremičnine po zaključku del ustrezno višja od trenutne vrednosti. Lahko gre za klasično gradnjo, montažno ali pasivno hišo. Financiranje praviloma ni možno za gradnjo v lastni izvedbi.  

Posebnosti rastoče hipoteke

Kredit z rastočo hipoteko se v osnovi ne razlikuje od klasičnega stanovanjskega kredita, manjša odstopanja pri višini obrestne mere in stroških odobritve so mogoča pri posameznih bankah.

Bistvena razlika med klasičnim kreditom in kreditom z rastočo hipoteko

Bistvena razlika je v dinamiki črpanja sredstev kredita in zahtevani dokumentaciji. Pri klasičnem namenskem stanovanjskem kreditu je črpanje enkratno – celoten znesek je prek bančnega računa kreditojemalca nakazan prodajalcu nepremičnine ali izvajalcu del, če gre za obnovo.

Pri kreditu z rastočo hipoteko je črpanj praviloma več in so odvisna od doseženih stopenj gradnje. Pred vsakim črpanjem banka preveri, ali so za to izpolnjeni pogoji, podrobnosti so opredeljene v kreditni pogodbi. Gre torej za postopno črpanje celotnega zneska, ki sovpada s fazami gradnje nepremičnine. 

Banke zahtevajo vmesna poročila o poteku gradnje

Pri stanovanjskem kreditu z rastočo hipoteko je dokumentacija bistveno bolj obsežna kot pri klasičnem hipotekarnem, kar zahteva več časa in priprav. Že tako zahtevna gradnja, dogovarjanje z izvajalci in lovljenje rokov so še bolj intenzivni in stresni kot sicer.

Celoten načrt mora biti pripravljen in dogovorjen z izvajalci že pred začetkom gradnje, kar pomeni temeljito pripravo in tudi kar nekaj znanja. Zahtevana so vmesna poročanja banki, ki budno spremlja potek gradnje in odobri nadaljevanje le, če so pogoji izpolnjeni.

bi gradili a nimate dovolj  denarja4

Gre torej za nadgradnjo že tako zahtevnega projekta postavitve lastne nepremičnine. Izzivi so veliki, a vseeno, obstaja pot do gradnje hiše po lastnih željah in načrtih, seveda v okviru finančnih zmožnosti. 

Zahtevana dokumentacija in način črpanja kredita

Dogovor, da gre za rastočo hipoteko, mora biti z banko sklenjen pred podpisom kreditne pogodbe, zato je treba zagotoviti ustrezno dokumentacijo. Zahteve bank se nekoliko razlikujejo, a na splošno lahko celoten proces razdelimo v tri faze.

1. Pred najemom kredita

Poleg standardne dokumentacije, ki jo banka zahteva za najem klasičnega stanovanjskega kredita (vloga za odobritev kredita, dokumentacija za izračun kreditne sposobnosti …), je treba predložiti tudi dodatno dokumentacijo, ki je odvisna od namena financiranja in vrste nepremičnine:

  • zemljiškoknjižni izpisek,
  • pravnomočno gradbeno dovoljenje,
  • ustrezna cenitev na sedanjo in prihodnjo vrednost,
  • dokazila o lastnih sredstvih.

Predložiti je treba tudi projektno dokumentacijo, finančni načrt gradnje (popis stroškov po gradbenih fazah), kopije gradbene pogodbe, računov/predračunov oziroma pogodbo, sklenjeno med investitorjem in izvajalcem gradnje, ter fotografije trenutnega stanja nepremičnine.

2. Med črpanjem kredita

Kot rečeno, črpanja potekajo v več fazah oziroma tranšah in so odvisna od napredka gradnje. Pogoji in zneski izplačil so določeni v kreditni pogodbi. Ko so pogoji za naslednje črpanje izpolnjeni, kreditojemalec o tem obvesti banko.

Dokazila, da so bila sredstva predhodnih črpanj kredita vložena v gradnjo, mora potrditi nadzornik, ki preverja namensko porabo sredstev. To so lahko fotografije o napredku gradnje, kopije računov/predračunov izvajalcev del, po potrebi tudi gradbeni dnevnik.

Ustrezna dokazila banki omogočijo, da določi novo predvideno vrednost nepremičnine, kreditojemalcu pa naslednje črpanje kredita. Izplačila so lahko izvedena na račun kreditojemalca ali na račun gradbenega izvajalca, odvisno od dogovora z banko.

V nekaterih primerih je mogoče tudi gotovinsko črpanje ob podpisu izjave o namenski porabi. Koriščenje kredita je časovno omejeno, na primer na dve leti.

3. Po končani gradnji

Po končani gradnji je praviloma potrebna nova cenitev na končno vrednost, s katero se potrdi ocena iz prve cenitve. Na zahtevo banke je treba predložiti potrdilo o zavarovanju nepremičnine in po potrebi tudi pravnomočno uporabno dovoljenje.  

Kje dobiti stanovanjski kredit z rastočo hipoteko?

Ali ponujajo možnost rastoče hipoteke, smo preverili neposredno pri bankah, saj so z informacijami na spletu precej skope. Le na spletnih mestih dveh bank (Intesa Sanpaolo Bank in Unicredit Banka) smo našli potrditev, da to omogočajo. Addiko banka ne ponuja stanovanjskih kreditov in posledično tudi ne rastoče hipoteke.

Izmed vseh odgovorov, ki smo jih prejeli, se za rastočo hipoteko ni mogoče dogovoriti le pri NLB. Odgovora, ali jo ponujajo, nismo prejeli od Primorske hranilnice Vipava in SKB banke. Vse druge banke in hranilnice omogočajo najem stanovanjskega kredita z rastočo hipoteko.

Iz Nove KBM so sporočili, da se pri njih stanovanjski krediti z rastočo hipoteko največkrat uporabijo za nakup montažne hiše. N Banka jih nudi izključno za hiše, ki bodo zgrajene do zadnje gradbene faze in ki omogočajo takojšnjo vselitev – za hiše na ključ.

bi gradili a nimate dovolj  denarja9

Kredit z rastočo hipoteko tudi za obnovo nepremičnine

Da je tovrsten kredit mogoče dobiti tudi za obnovo nepremičnine, so izpostavili pri Banki Intesa Sanpaolo, Delavski hranilnici, DBS (za namene, za katere se sicer odobravajo stanovanjski krediti – obnova je navedena na njihovem spletnem mestu), Gorenjski banki in Banki Sparkasse.

Zadnja omogoča tudi odlog plačila oziroma moratorij, ki lahko traja do dve leti, v tem času kreditojemalec plačuje le obresti na črpan del kredita. 

Kolikšne zneske je mogoče dobiti?

Zneski kredita so načeloma omejeni s kreditno sposobnostjo kreditojemalca, ročnostjo kredita ter ocenjeno vrednostjo nepremičnine ob zaključku gradnje. Praviloma znesek kredita ne presega 80 odstotkov končne vrednosti nepremičnine, banka pa lahko ustreznost razmerja izračunava tudi med črpanjem kredita in postopnim naraščanjem vrednosti nepremičnine.

bi gradili a nimate dovolj  denarja8

V Deželni banki Slovenije so pojasnili, da kredit lahko znaša največ 4-kratnik izhodiščne vrednosti nepremičnine, končna vrednost mora znašati vsaj 1,5-kratnik zneska kredita. Konkreten znesek so navedli pri Novi KBM, kjer je zgornja omejitev 300.000 evrov, a tudi oni upoštevajo končno vrednost naložbe. 

ZPS nasvet

Temeljito ocenite finančno stanje

Enako kot pri klasičnem stanovanjskem kreditu temeljito ocenite finančno stanje in zmožnost odplačevanja kreditnih obrokov.

Pridobite ponudbe več bank in primerjajte efektivne obrestne mere

Pridobite ponudbe več bank, ki omogočajo najem stanovanjskega kredita z rastočo hipoteko, in primerjajte efektivne obrestne mere (EOM). Tako si boste zagotovili najugodnejše pogoje financiranja. Že za desetinko nižja obrestna mera lahko pomeni velik prihranek.

Svetujemo izbiro fiksne obrestne mere

Za miren spanec svetujemo izbiro fiksne obrestne mere, ki zagotavlja enako višino obrokov v celotnem obdobju odplačevanja kredita.

Za pregled kreditne pogodbe si vzemite čas

Vzemite si dovolj časa za pregled kreditne pogodbe, da boste razumeli, kaj vse banka zahteva za odobritev stanovanjskega kredita z rastočo hipoteko in kaj bo zahtevala, da boste gradnjo lahko uspešno in pravočasno končali.

Avtorica: Alina Meško

 bs

Sveže e-novice ZPS, vsak teden

Naročite se na naše tedenske e-novice. Sproti spremljajte aktualne teste, koristne potrošniške nasvete in druge novosti. Od prejema e-novic se lahko kadarkoli odjavite.

Umik in odpoklic izdelkov

Več