Stanovanjsko posojilo: ali lahko spremenim vrsto obrestne mere?

7. december 2021

Sklenitev stanovanjskega posojila pomeni, da je obrestna mera zanj praviloma določena do celotnega poplačila. Ali jo je med odplačevanjem mogoče spremeniti? Odgovor smo poiskali pri bankah in hranilnicah.

Dodaj vsebino med priljubljene

Za dodajanje vsebine med priljubljene potrebujete uporabniški profil. Brezplačna registracija

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera?

To je eno ključnih vprašanj, s katerim se srečamo pri najemu stanovanjskega posojila, saj bo odločitev vplivala na višino mesečnih vračil in končno ceno posojila.

Preprostega odgovora ni, saj je treba upoštevati številne dejavnike, tako osebni finančni položaj kot tudi naš odnos do obrestnega tveganja. Kako pa (in če sploh) lahko prvotno izbiro obrestne mere spremenimo med odplačevanjem posojila?

To vprašanje nam pogosto zastavijo potrošniki, ki so najeli posojilo s spremenljivo obrestno mero.

Ob najemu se jim je zdela boljša izbira, pozneje pa se je njihov razpoložljivi dohodek zaradi nepredvidljivih okoliščin spremenil do te mere (slabše plačano novo delovno mesto, ločitev ipd.), da se želijo tveganju dviga mesečnih vračil v preostali dobi odplačevanja izogniti in prvotno toleranco do obrestnega tveganja zamenjati za stabilnost mesečnih plačil, ki jo omogoča fiksna obrestna mera.

Kaj je euribor in nepredvidljiva nihanja njegove vrednosti

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) je medbančna obrestna mera, izračunana kot povprečje obrestnih mer, po katerih si skupina bank evroobmočja med seboj posoja denar.

Glede na ročnost ločimo različne vrste euriborja, banke pa ga pri variabilnih posojilih uporabljajo kot referenčno obrestno mero pri določanju višine skupne obrestne mere (npr. 6M euribor + 2 %).

Medtem ko fiksna obrestna mera zagotavlja nespremenjeno mesečno obveznost do izteka posojila, se spremenljiva skozi celotno odplačilno dobo posojila spreminja v pogodbeno določenih časovnih intervalih, z gibanjem njene dinamične komponente, običajno je to referenčna obrestna mera euribor.

Temu ustrezne so tudi prilagoditve skupne obrestne mere in mesečne obveznosti za posojilo, odvisno od dinamike njegove rasti, višine neodplačanega posojila in preostale dobe odplačevanja.

V primerjavi s fiksnimi posojili se posojila s spremenljivo obrestno mero praviloma začnejo z nižjimi obrestnimi merami, vendar lahko rast euriborja začetno razliko v času trajanja posojila nadoknadi in preseže, toliko prej, če je ta majhna in povzroči povišanje mesečne obveznosti.

Nihanja vrednosti euriborja 

Vrednosti euriborja ni mogoče napovedati vnaprej, še zlasti to velja za daljše časovno obdobje (15, 20 let). Čeprav so v zadnjih nekaj letih najnižje v zgodovini, se lahko to v preostali dobi odplačevanja posojila spremeni.

Vseskozi namreč obstaja možnost zvišanja in čeprav majhne spremembe morda ne bodo alarmantne, lahko več zaporednih dvigov euriborja povzroči oteženo odplačevanje posojila.

Pretekli podatki kažejo na precejšnja (sicer večinoma postopna) nihanja vrednosti euriborja, najvišja vrednost 6M-euriborja je bila zabeležena leta 2008 (5,4 %), najnižja pa letos ( – 0,5 %).

Vir: https://www.euribor-rates.eu

Ali je na obstoječem posojilu možno zamenjati obrestno mero ali bo treba vzeti novo, fiksno posojilo?

To smo preverili pri bankah in hranilnicah, na podlagi prejetih odgovorov pa ugotovili, da bo treba pri večini ponudnikov najeti novo posojilo s fiksno obrestno mero in z njim odplačati obstoječe s spremenljivo obrestno mero.

Le pet bank (Deželna banka Slovenije, Delavska hranilnica, Intesa Sanpaolo, Lon in Sparkasse) omogoča pretvorbo obrestne mere tudi za obstoječe posojilo, z aneksom k pogodbi.

Prehod iz spremenljive na fiksno obrestno mero torej omogoča predvidljivost mesečnih plačil in je lahko posebej v pomoč potrošnikom, ki imajo sicer stabilne, a precej omejene finance, saj jih ščiti pred možnostjo zvišanja obrestnih mer.

Primerjajte, preden zamenjate!

Preden se odločite za ta korak, pridobite informativne izračune več bank za posojila s fiksno obrestno mero in jih primerjajte. Pri tem vam je lahko v pomoč tudi naš primerjalnik stanovanjskih kreditov.

Ne osredotočajte se samo na obrestno mero, ampak na skupne stroške, pri tem upoštevajte stopnjo efektivne obrestne mere (EOM), ki poleg obrestne mere vključuje še preostale stroške.

Če ugotovite, da vaš kreditodajalec ni povsem konkurenčen, ga soočite z ugodnejšo ponudbo konkurenčnih bank in če kljub temu ni pripravljen ponuditi ugodnejših pogojev, je čas za razmislek o zamenjavi banke.

Praviloma so najugodnejši pogoji na voljo komitentom banke oziroma tistim, ki bodo to postali ob sklenitvi posojila, zato pri primerjavi ponudb upoštevajte tudi stroške vodenja plačilnega računa in drugih ključnih ter za vas relevantnih bančnih storitev (denimo kartično poslovanje, uporaba limita na plačilnem računu ipd.).

Še vedno smo v okolju z nizkimi obrestnimi merami, zato so tudi "varna" stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero razmeroma ugodna.

Za 20-letno stanovanjsko posojilo se izhodiščne obrestne mere gibljejo v povprečju nekaj nad dvema odstotkoma, marsikateri posojilodajalec pa ima tudi nekaj manevrskega prostora, da ponudi še ugodnejše posojilo, zato poskušajte izpogajati še za kakšno desetinko odstotka nižjo obrestno mero.

Čeprav razlika na prvi pogled morda ne bo velika, lahko pri večjih zneskih pomeni velik prihranek v celotni dobi odplačevanja.

ZPS nasvet

Če ste v dilemi, kaj morebitno zvišanje euriborja pomeni za višino vaših obrokov, pridobite od kreditodajalca simulacijske izračune, ki upoštevajo različne scenarije rasti euriborja v preostali dobi trajanja posojila. Pri tem so vam lahko v pomoč tudi informacije o prejšnjih gibanjih obrestnih mer.

Na tej podlagi skrbno razmislite, kolikšno povišanje mesečne obveznosti lahko vaš proračun še prenese, če se obrestne mere zvišajo. Manj je do izteka posojila, manjši bo preostanek posojila in manj bodo na mesečni obrok vplivale morebitne spremembe obrestne mere.

Če je do izteka posojila le še nekaj let, morda zamenjava kljub spremenjenemu proračunu ne bo potrebna.

Avtor: Marko Tretnjak