Spremembe in dopolnitve pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb - novosti, ki jih morate poznati

8. julij 2022

V lanskem letu so bile sprejete spremembe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), o čemer smo že obširneje pisali (ZPStest 10/2021. Predvsem zaradi sprememb SZ-1 je bilo treba spremeniti oziroma dopolniti Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju pravilnik). Spremembe in dopolnitve pravilnika so bile objavljene v Uradnem listu številka 52/2022 z dne 15. 4. 2022 in so začele veljati 30. aprila.

Dodaj vsebino med priljubljene

Za dodajanje vsebine med priljubljene potrebujete uporabniški profil. Brezplačna registracija

Izpostavljamo predvsem naslednje spremembe.

Posli rednega upravljanja (črtanje določil)

Posle rednega upravljanja določa SZ-1 v 25. in 25.a členu. Gre za posle, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

Da bi se izognili podvajanju vsebine, se v pravilniku črtata naslov oddelka o odločanju z večinskim soglasjem in 2. člen.

Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja (črtanje določil)

Posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, določa 29. člen SZ-1. Gre za posle, o katerih odločajo etažni lastniki s soglasjem več kot treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže oziroma s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

Ker je torej ta vsebina določena že v SZ-1, se črtata naslov oddelka in člena, ki se na to vsebino nanašata (torej 13. in 14. člen).

Odpoved pogodbe o opravljanju upravniških storitev (4. člen pravilnika)

Postopek odpovedi (odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev) določata SZ-1 in 4. člen pravilnika, v katerem se v novem 2. odstavku natančneje določa postopek v primeru, kadar se pogodba o opravljanju upravniških storitev odpoveduje s podpisovanjem listine (OPOMBA 1).

Pravilnik se dopolnjuje glede načina obveščanja v primeru, ko upravnik odpove pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ko torej vroči pisno odpoved vsakemu lastniku v njegov hišni predalčnik in objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, kar je novost.

Načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe (7. člen pravilnika)

SZ-1 v 26. členu določa vsebino, ki se nanaša na načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe. 7. člen pravilnika je dopolnjen z novima drugim in tretjim odstavkom, ki določata podrobnejšo vsebino načrta in način zagotavljanja denarnih sredstev (OPOMBA 2).

Sklic zbora lastnikov (10. člen pravilnika)

Določila o sklicu zbora lastnikov vsebujeta SZ-1 (36. člen in nasl.) in 10. člen pravilnika, ki se v četrtem odstavku dopolnjuje z možnostjo elektronskega glasovanja, ki jo je uvedla zadnja sprememba SZ-1 (OPOMBA 3).

Potrditev zapisnika zbora lastnikov (11. člen pravilnika)

S spremembami v 11. členu pravilnika se jasneje določa postopek potrditve oziroma zavrnitev zapisnika.

Pooblaščenca lastnikov (overovitelja) morata zapisnik podpisati oziroma ga zavrniti (novost) najpozneje v roku sedmih dni po prejemu, drugače se šteje, da je zapisnik potrjen.

Natančneje je določen rok za ravnanje upravnika, ki mora pomanjkljivosti ali nepravilnosti, ugotovljene s strani overoviteljev, odpraviti v novem zapisniku v roku 7 dni po prejetju zavrnitve (4. odstavek 11. člena).

Spremenjen je tudi 5. odstavek, ki sedaj določa, da upravnik začne izvajati sprejete sklepe, navedene v zapisniku zbora lastnikov, ko je zapisnik potrjen.

Obveznost overoviteljev: podpisati ali zavrniti (novost) zapisnik zbora etažnih lastnikov v roku 8 dni, drugače se šteje, da je zapisnik potrjen!

Odločanje s podpisovanjem listine (12. člen pravilnika)

S spremembami in dopolnitvami pravilnika sta črtana 2. in 3. odstavek tega člena, torej določili o tem, kdo vodi postopek odločanja s podpisovanjem listine, postopek objave rezultatov glasovanja, kaj vsebuje rezultat glasovanja … Način odločanja lastnikov namreč določa od zadnje novele SZ-1.

Elektronsko glasovanje (12.a člen pravilnika)

Kot rečeno, je zadnja sprememba SZ-1 uvedla možnost elektronskega glasovanja. Z novim 12.a členom pravilnika se podrobneje določajo pogoji za elektronsko glasovanje in pojasnjujejo določbe SZ-1 glede dopolnjevanja elektronskega glasovanja s podpisovanjem listine (OPOMBA 4).

Letno poročilo (17. člen pravilnika)

Pravilnik se v 17. členu spreminja oz. dopolnjuje tako, da upravnik letno poročilo lastnikom posameznih delov, ki so oddani v najem, na njihovo zahtevo pošlje po elektronski poti.

Delitev stroškov na posamezne enote (26. člen pravilnika)

26. člen pravilnika se dopolnjuje tako, da med stroške, ki se delijo na posamezne enote, spadajo tudi stroški razkuževanja. Ta sprememba je posledica obveznega razkuževanja skupnih delov in nameščanja razkužil na skupnih delih z namenom preprečevanja širjenja okužb z novim koronavirusom.

Sporočanje števila uporabnikov (29. člen pravilnika)

V 29. členu pravilnika se črta "kazenska" določba glede števila uporabnikov posamezne enote.

Če lastniki ali najemniki upravniku ne sporočijo števila uporabnikov oziroma povečanja števila uporabnikov posamezne enote pravočasno ali mu števila sploh ne sporočijo, upravnik upošteva, da to posamezno enoto uporablja toliko oseb (torej ne več dvakrat toliko oseb), kot se šteje za primerno skladno s 14. členom pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

Pri tem se upošteva površina stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine.

Zaradi uskladitve s SZ-1 se v 5. odstavku pravilnika dodaja možnost obešanja seznama posameznih enot s številom uporabnikov na mesto, dostopno vsem etažnim lastnikom.

Torej, upravnik seznam posameznih enot s številom uporabnikov, brez navedbe osebnih podatkov, obesi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom.

Opombe 

Opomba 1 - (2) Kadar se pogodba o opravljanju upravniških storitev odpoveduje s podpisovanjem listine, vodja postopka glasovanja ugotovi rezultat glasovanja in ga objavi na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom. 

Opomba 2 - (2) Načrt vzdrževanja vsebuje:

• navedbo vzdrževalnih del, ki se bodo opravila,
• oceno potrebnih finančnih sredstev za realizacijo načrtovanih del za stavbo,
• dinamiko izvajanja, če gre za obdobje, daljše od enega leta,
• možne vire financiranja za izvedbo načrta vzdrževanja. 

Opomba 2 - (3) Če so glede načrta vzdrževanja potrebna višja finančna sredstva od trenutno razpoložljivih sredstev rezervnega sklada in predvidenih minimalnih vplačil v rezervni sklad, se v načrtu vzdrževanja opredelijo tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad, višje akontativno zbiranje sredstev in drugi možni finančni viri. 

Opomba 3 - 4. odstavek 10. člena pravilnika: Lastniki se lahko na zboru, ki ni sklepčen, z večino prisotnih etažnih lastnikov odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine ali elektronskim glasovanjem. 

Opomba 4 - 12.a člen (elektronsko glasovanje)

1. Lastnik za izjavljanje svoje volje v postopku elektronskega glasovanja uporablja kvalificirani elektronski podpis.
2. Kadar lastniki o predlogih sklepov odločajo z elektronskim glasovanjem, se lahko elektronsko glasovanje dopolnjuje s podpisovanjem listine, pri čemer posamezen lastnik o posameznem sklepu odloča le na podlagi enega od predpisanih načinov glasovanja.

Avtorica: Jana Turk