Spletna stran Zveze potrošnikov Slovenije je zaznala, da uporabljate star brskalnik s katerim ogled strani ni možen. Za ogled prosimo naložite sodoben brskalnik ali posodobite obstoječega.

Zveza potrošnikov Slovenije

Krediti, prost dostop
Krediti, prost dostop
18. junij 2018

Cene nepremičnin visoke, obrestne mere za zdaj še nizke! Čeprav so se lani cene stanovanjskih nepremičnin dvignile za deset odstotkov, je bilo število transakcij največje v zadnjih desetih letih (10.788). Najpogosteje so lastnika zamenjale rabljene nepremičnine, večinoma stanovanja. Če tudi sami razmišljate o nakupu novega doma in potrebujete financiranje, boste v nadaljevanju našli informacije, ki so vam lahko v pomoč pri izbiri primernega kredita.

Cenovno dno so cene rabljenih stanovanj dosegle na začetku leta 2015, ko je bila povprečna cena kvadratnega metra 1440 evrov. Zadnja tri leta beležimo rast – po zadnjih podatkih Geodetske uprave RS se je leta 2017 povprečna cena dvignila na 1580 evrov za kvadratni meter. A ker smo že krepko v letu 2018, cene pa še kar rastejo, bomo verjetno kmalu dosegli cenovni vrh izpred krize (če ga že nismo), ko je bilo treba za kvadratni meter rabljenega stanovanja odšteti 1840 evrov. V najbolj želenih okrajih, kot sta Ljubljana z okolico in Obala, lahko k temu znesku prištejemo še dodatnega tisočaka. Tako moramo za 50 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje danes plačati okrog 20.000 evrov več kot leta 2015, ko je bil čas za nakup najugodnejši.

Obrestne mere še vedno nizke
Visoke cene in rekordno prodajo spodbujajo tudi banke z ugodnim kreditiranjem gospodinjstev, kjer prav tako beležimo rast. Edino, kar za zdaj še stoji na mestu, so obrestne mere. Za modelni kredit v višini 80.000 evrov in dobo odplačevanja 20 let so obrestne mere še vedno ugodne. Pri spremenljivi obrestni meri so v povprečju celo nekoliko nižje kot pred enim letom, povprečni pribitek k euriborju znaša 2,17 odstotne točke. Pri ponudbah s fiksno obrestno mero smo v zadnjih dvanajstih mesecih zabeležili rahel dvig, trenutna povprečna obrestna mera je 3,34 odstotka. Za primerjavo: leta 2014 je bila skoraj dvakrat višja – 6,1 odstotka. Kljub višjim cenam nepremičnin je čas za nakup še primeren – če le najdete ustrezno ponudbo, saj banke še vedno ponujajo financiranje po ugodnih pogojih.

Kreditna sposobnost – ocenite jo tudi sami
Kreditodajalec mora v postopku pridobivanja kredita oceniti vašo kreditno sposobnost, kar pomeni, da bo pridobil vsaj podatke o vaših prihodkih, izdatkih in premoženju ter vas preveril v bazi SISBON. SISBON je slovenski informacijski sistem bonitet, v katerega banke, hranilnice in lizing podjetja sporočajo podatke o svojih komitentih. Na spletnem portalu Moj SISBON lahko svoje podatke preverite tudi sami, potrebujete le dostop do spleta in kvalificirano digitalno potrdilo, ki vsebuje podatek o vaši davčni številki. Preden zaprosite za kredit, je dobro preveriti, ali so podatki v sistemu SISBON pravilni, saj vam morebitne napake lahko onemogočijo najem kredita ali pa ga podražijo.

Svojo sposobnost odplačila dolga realno ocenite tudi sami. Naredite pregled prihodkov in odhodkov: mesečno, letno in za celotni čas odplačevanja kredita. Upoštevajte morebitne spremembe v prihodnosti, kolikor je le mogoče, in si pri višini kreditnega obroka pustite nekaj prostora za nepričakovane izdatke. Upoštevajte dve glavni tveganji: znižanje lastnih prihodkov in povišanje anuitete zaradi dviga obrestne mere, če boste izbrali spremenljivo. Zavedajte se, da kreditodajalec lahko odstopi od pogodbe, če boste zamujali z dvema zaporednima obrokoma in minimalno vrednostjo treh odstotkov preostalega zneska kredita. Za vsak opomin boste morali plačati dodatne stroške, prav tako za morebitne izvršbe in stroške odvetnika. V skrajnem primeru lahko nepremičnino tudi izgubite.

Hipoteka je neposredno izvršljiva zastavna pravica na nepremičnini, ki je zapisana v obliki izvršljivega notarskega zapisa, s katerim lastnik nepremičnine soglaša, da se obveznosti iz kreditne pogodbe zavarujejo s hipoteko na nepremičnini. To pomeni, da se v primeru neporavnanega dolga opravi poplačilo iz kupnine, dosežene s prodajo zastavljene nepremičnine.

Kakšen kredit lahko dobim?
Celotnega nakupa vam banka skoraj zagotovo ne bo kreditirala, običajno zahteva vsaj 20 odstotkov lastnih sredstev, priporočljiva je tretjina (posebna ponudba banke Sberbank zahteva vsaj 40-odstotno lastno udeležbo, Delavska hranilnica v primeru nižje lastne udeležbe poviša obrestno mero). Višina kredita, ki vam ga banka odobri, je odvisna od več dejavnikov:

  • vaše kreditne sposobnosti,
  • vrste zavarovanja,
  • dobe odplačevanja,
  • obrestne mere,
  • zneska v kupoprodajni pogodbi.

Poleg osebnega finančnega položaja na višino pridobljenega kredita običajno vpliva še način zavarovanja kredita. Nekatere banke kredite z zavarovanjem pri zavarovalnici omejujejo na nižje zneske (višino kredita sicer določi zavarovalnica in je odvisna od vaše neto plače, ki ne vključuje nadomestila za prevoz in prehrano), za višje pa zahtevajo zavarovanje s hipoteko in/ali poroki. V nekaterih primerih banka odobri stanovanjski kredit le ob zavarovanju s hipoteko. Vrsta zavarovanja vpliva tudi na dobo odplačevanja kredita, pri čemer hipoteka prinaša možnost daljše dobe odplačevanja. Nekatere banke za zavarovanja pri zavarovalnici določijo višje obrestne mere, pa tudi stroški takega zavarovanja so praviloma višji od zavarovanja s hipoteko. V primeru neplačevanja kreditnih obrokov ste tudi z zavarovanjem pri zavarovalnici v nevarnosti, da izgubite nepremičnino, le da vas bo za dolg terjala zavarovalnica in ne banka. Zavarovanje stanovanjskega kredita s hipoteko je tako najpogostejša, v mnogo primerih tudi edina izbira.

Razlike v ponudbi so velike
Preden se odločite za podpis kreditne pogodbe, obiščite čim več bank in hranilnic ter od njih pridobite ponudbe – nikakor ni dovolj, da greste le v poslovalnico svoje banke. Bankam lahko pišete po elektronski pošti, a boste na osebnem sestanku zagotovo dobili več informacij in še bolj zanesljive bodo. S seboj prinesite zadnje tri plačilne liste za izkaz kreditne sposobnosti in podatke o želeni nepremičnini, če imate že izbrano. Kredite enakih zneskov in ročnosti primerjajte po efektivni obrestni meri (EOM) in skupnih stroških, ki pomenijo skupno preplačilo kredita. Pri pogajanjih z banko vedno pokažite do takrat najugodnejšo prejeto ponudbo in poskusite dobiti še boljšo.

Pregled ponudbe stanovanjskih kreditov, ki ga prikazujemo v razpredelnicah, je pokazal velike razlike med ponudbami bank in hranilnic. Pri spremenljivi obrestni meri je najugodnejša akcijska ponudba Deželne banke slovenija – pri njih boste kredit v višini 80.000 evrov v dvajsetih letih preplačali za 13.863 evrov. Najmanj ugodna je NLB s skupnimi stroški kredita 23.444 evrov, kar v primerjavi z Deželno banko pomeni 9581 evrov razlike. Navedeni zneski veljajo le v primeru, da euribor ostane enak naslednjih 20 let, kar pa je pravzaprav nemogoče – govorimo torej o »vsaj tako visokih stroških kredita«. Pri fiksni obrestni meri so stroški kredita ta trenutek sicer višji, a dokončni: najugodnejša je banka UniCredit s skupnimi stroški 25.936 evrov, najmanj ugodna pa tudi v tem primeru NLB – kredit bi pri njih preplačali za 37.633 evrov. Razlika med bankama v višini 11.697 evrov je vsekakor dovolj dober razlog, da pred najetjem kredita opravite temeljito primerjavo ponudb.

Fiksna ali spremenljiva obrestna mera?
Odgovor na vprašanje lahko močno vpliva na vaše življenje v prihodnosti. Zakaj? Fiksna obrestna mera je ves čas odplačevanja enaka, enaki so tudi mesečni obroki, celoten znesek kredita je znan ob podpisu pogodbe in je nespremenljiv. Z izbiro fiksne obrestne mere torej odpravite eno od tveganj in povečate svojo finančno varnost. Nasprotno pa je spremenljiva obrestna mera sestavljena iz fiksnega pribitka, ki je ves čas odplačevanja enak, ter euriborja, ki se spreminja. Ko se euribor poviša, se dvigneta tudi mesečni obrok in končna cena kredita. Trenutno je vrednost euriborja negativna, kar pa glede na podatke iz informativnih izračunov upoštevajo le pri DBS in Novi KBM, v preostalih izračunih je upoštevana vrednost nič.

Čeprav letos še ne pričakujemo rasti euriborja, je ECB že za prihodnje leto napovedala njegovo rast in v letu 2020 prvič po petih letih tudi njegovo pozitivno vrednost. Dolgoročno je rast euriborja povsem pričakovana, dolgoročni pa so tudi stanovanjski krediti – tveganje je torej pri spremenljivi obrestni meri veliko. Trenutna negativna vrednost euriborja daje občutek, da je spremenljiva obrestna mera izjemno ugodna, a ni pomembno le, kakšna je danes, temveč predvsem, kakšna bo v prihodnosti. Ponazorimo to s primerom našega modelnega kredita v višini 80.000 evrov z dobo odplačevanja 20 let.

Tabela: Informativni izračun hipotekarnega kredita za komitenta v višini 80.000 evrov in dobo odplačevanja 20 let (kliknite za povečavo)

stanovanjski-krediti 1-dodana-dbs

Tabela: Ponudba stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero (kliknite za povečavo)

stanovanjski-krediti 1-tabela2

Iz podatkov v razpredelnici je razvidno, da najugodnejši kredit s spremenljivo obrestno mero (6M euribor + 1,85 odstotne točke - z upoštevanjem negativnega euriborja - 1,58 odstotka ) trenutno preplačamo za skoraj 14 tisočakov, tistega s fiksno obrestno mero (2,9 odstotka) pa za skoraj 26 tisočakov – razlika je 12.000 evrov v korist kredita s spremenljivo obrestno mero. In kaj se zgodi, če se euribor po štirih letih odplačevanja kredita poviša na zmerno vrednost – povprečje zadnjih 20 let (1,96 odstotka)?

Skupna obrestna mera z 1,58 odstotka naraste na 3,81 odstotka, kreditni obrok se poviša s 389 evrov na 459, skupni stroški kredita pa na 26.850 evrov. Za poplačilo kredita s spremenljivo obrestno mero bomo tako na koncu plačali slabih tisoč evrov več kot pri kreditu s fiksno obrestno mero.

Gibanja euriborja ni mogoče zanesljivo napovedati. Naš scenarij temelji na napovedi zmerne rasti, v primeru bolj črnega scenarija in skokovitega povišanja euriborja pa bi kreditni obrok seveda še bistveno bolj narasel in morda celo ogrozil kreditojemalčevo zmožnost odplačevanja kredita.

Kot je razvidno iz podatkov v razpredelnici, je za kredite s fiksno obrestno mero značilno, da obrestne mere naraščajo z daljšanjem dobe odpačevanja kredita. Zato ne preseneča, da stanovanjske kredite s fiksno obrestno mero za deset let ponujajo vse banke in hranilnice razen Addiko banke, za obdobje 15 oziroma 20 let le še polovica, ponudba z dobo odplačevanja 25 ali 30 let pa je že prava redkost.

Ker daljša doba odplačevanja določenega zneska kredita za kreditojemalca pomeni bistveno višje stroške kredita, razmislite tudi o nakupu cenejše nepremičnine, za katero boste potrebovali nižji znesek kredita, ki ga boste lahko odplačali v krajšem času.

Kje lahko preverite podatke o nepremičnini, ki vas zanima?
Četudi boste pri nakupu nepremičnine najeli storitve nepremičninske agencije, čim več podatkov preverite sami. Tako boste pridobili več informacij, s katerimi se boste bolj suvereno podali v pogajanje za nakup nepremičnine.

Ponudbo nepremičnin boste najlažje preverili na spletnih portalih, kot sta nepremicnine.net in slonep.net.

Fizične osebe imajo brezplačen dostop do nepremičninskih evidenc na Geodetski upravi RS (Gurs) in v zemljiški knjigi.

  • Gurs (kataster): www.e-prostor.gov.si  Javni vpogled v podatke o nepremičninah: oznaka nepremičnine, velikost, ocena vrednosti nepremičnine ...
  • Zemljiška knjiga: www.sodisce.si/javne_knjige/zemljiska_knjiga (vstop z digitalnim potrdilom)  z oznako nepremičnine iz katastra poiščete nepremičnino in pridobite podatke o lastniku, morebitni hipoteki, služnostih, stvarnih bremenih, plombah ...

Ne hitite s podpisom kreditne pogodbe
Dajalec kredita vam mora v primeru potrošniškega kredita za nepremičnino posredovati predhodne informacije na posebnem obrazcu ESIS, ki je standardiziran za celotno Evropsko unijo opozorila glede tveganj pa morajo biti vidno poudarjena. Za razmislek o zavezujoči ponudbi vam je kreditodajalec dolžan dati vsaj sedem dni časa, zahtevate lahko tudi osnutek kreditne pogodbe. Čeprav lahko pogodbo podpišete prej kot v sedmih dneh, ta čas izkoristite, da pogodbo temeljito pregledate sami, pregleda naj jo tudi nekdo, ki ima na tem področju znanje in izkušnje. V kreditnih pogodbah smo v preteklosti med drugim našli tudi klavzule, da se v določenih razmerah lahko spremeni fiksna (nespremenljiva) obrestna mera. Z našim tokratnim pregledom ponudbe smo že v ceniku Delavske hranilnice odkrili informacijo, da se spremenljiva obrestna mera poviša, če kreditojemalec preneha zagotavljati redne mesečne prilive osebnih prejemkov ali če preneha redno plačevati zavarovanje za zastavljeno nepremičnino. Pri Delavski hranilnici so nam pojasnili, da se obrestna mera med odplačevanjem kredita ne poviša v primeru prekinitve prilivov zaradi izgube zaposlitve, temveč le v primeru prenosa plače na račun pri drugi banki.

Če boste kupili nepremičnino, na katero je v zemljiški knjigi vpisana hipoteka, se bo na vas poleg lastništva nepremičnine prenesla tudi hipoteka, saj ta učinkuje zoper vsakokratnega lastnika zastavljene nepremičnine. Za tak nakup se odločite le v dogovoru z banko upnico, ki bo običajno zahtevala, da poleg kredita prevzamete tudi škodno zavarovanje nepremičnine. 

Dodatne storitve
Banke ob kreditih pogosto ponujajo dodatne storitve, ki v nekaterih primerih znižajo višino obrestne mere. Dodatne storitve pa pomenijo dodatne stroške, še posebej, kadar gre za daljšo dobo odplačevanja kredita. Vzemimo za primer uporabo kartice z odloženim plačilom kot pogoj za nižjo obrestno mero. Za letno članarino boste odšteli okrog 25 evrov, kar v 20 letih pomeni dodatnih 500 evrov. Le če bi kartico v vsakem primeru uporabljali, ste s tem pridobili in je odločitev smiselna. Za dodatne produkte se torej odločite le, če jih potrebujete. Dajalec kredita ne sme postaviti dodatnih storitev kot pogoj za pridobitev kredita, izjema je premoženjsko zavarovanje nepremičnine, kadar je kredit zavarovan z vpisom zastavne pravice na tej nepremičnini (hipoteka).

Avtorica: Alina Meško

Umik in odpoklic izdelkov

Več

Ostanite obveščeni

Spremljajte novosti, članke in obvestila ZPS - prijavite se na tedenske novičke. Vaši osebni podatki bodo varovani v skladu z Zakonom o varovanju osebnih podatkov. Od prejema novičk se lahko kadarkoli tudi odjavite.

ČLANI ZPS VEDO VEČ

SPOZNAJTE PREDNOSTI ČLANSTVA