Aprila 2022 je bil sprejet zakon, ki mladim do 38 let ob prvem reševanju stanovanjskega problema omogoča državno poroštvo za najem bančnega posojila do 200.000 evrov z ročnostjo do 30 let.
Pogoji za pridobitev posojila med drugim vključujejo:
- stalno prebivališče kreditojemalca v Sloveniji;
- zaposlitev za določen ali nedoločen čas, pri čemer njegova povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za posojilo ne sme presegati 1,5-kratnika zadnje znane povprečne mesečne neto plače;
- njegovi skupni obdavčljivi dohodki po zakonu o dohodnini, ki niso oproščeni plačila dohodnine, v letu pred najemom posojila ne smejo presegati 1,5-kratnika povprečne letne neto plače na dan vložitve vloge;
- kreditojemalec mora zavarovati kredit s hipoteko ter zagotoviti lastno udeležbo v višini vsaj 20 odstotkov glavnice kredita.
Pogoje za pridobitev posojila, merila in postopke, ki jih določa zakon, podrobneje določa Uredba o izvajanju Zakona (Uradni list RS, št. 75/2022). V nadaljevanju pozornost namenjamo finančni plati teh posojil.
Državno poroštvo v okviru jamstvene sheme je varovalka za banke, če posojilojemalec ne more izpolniti mesečnih obveznosti posojila. V tem primeru država poravna preostali dolg, vendar nato terja posojilojemalca.
Kaj sploh pomeni: država kot porok?
Državno poroštvo v okviru jamstvene sheme je varovalka za banke, če posojilojemalec ne more izpolniti mesečnih obveznosti posojila. V tem primeru država poravna preostali dolg, vendar nato terja posojilojemalca.
Ta v primeru nezmožnosti odplačevanja posojila torej ni zaščiten nič bolj kot pri običajnih posojilih. Kredit bo ob najemu treba zavarovati z vpisom zastavne pravice na nepremičnini, ki je predmet financiranja, v primeru uveljavitve jamstva pa bo zastavna pravica na nepremičnini prešla na državo.
Minimalne razlike v efektivni obrestni meri, kljub državnemu poroštvu
Nekateri ponudniki samostojno oblikujejo svojo cenovno politiko posojil, vendar so njihove možnosti znotraj jamstvene sheme omejene z zakonsko zahtevo, ki določa, da mora biti efektivna obrestna mera ob sklenitvi kreditne pogodbe nižja od efektivne obrestne mere primerljivega kredita brez državnega poroštva.
Raziskali smo, koliko nižje so pri vsaki od petih bank, in sicer na primeru posojila v višini 150.000 evrov z ročnostjo 20 let, ob upoštevanju pogojev, ki veljajo za komitente banke.
V analizo smo vključili kredite s fiksno in spremenljivo obrestno mero, vezano na referenčno obrestno mero euribor. Hkrati smo pregledali, kako se te obrestne mere primerjajo s ponudbo stanovanjskih posojil drugih bank, ki v shemi ne sodelujejo.
Informacije o ponudbi posojil v okviru jamstvene sheme smo pridobili neposredno od bank, medtem ko smo analizo preostalih podatkov omejili na ponudnike, ki omogočajo izvedbo informativnih izračunov za stanovanjska posojila na svojih spletnih straneh.
Kaj je pokazala primerjava?
Primerjava je pokazala, da se razpon efektivnih obrestnih mer med najcenejšo in najdražjo banko v okviru jamstvene sheme giblje od 3,88 do 4,43 odstotka pri fiksnem posojilu ter od 4,44 do 4,99 odstotka pri posojilu s spremenljivo obrestno mero.
Pri fiksnem posojilu izstopa NLB kot najdražji ponudnik, medtem ko je Delavska hranilnica najcenejša. Pri posojilih s spremenljivo obrestno mero je najugodnejši ponudnik Delavska hranilnica, medtem ko je najdražja SKB banka. Ponudbe BKS kljub našim večkratnim pozivom nismo prejeli.
Ponudba stanovanjskih posojil s fiksno obrestno mero (01/2024)
|
Banka |
Obrestna mera |
EOM |
Skupni znesek vračila |
| Jamstvena shema | |||
|
BKS |
n. p. | ||
|
Delavska hranilnica |
4,15 % | 4,31 % | 222.203,47 € |
|
NLB |
4,20 % | 4,31 % | 222.719,89 € |
|
NKBM |
3,85 % | 3,95 % | 216.217,90 € |
|
SKB |
ni v ponudbi | ||
| Standardna ponudba | |||
| Delavska hranilnica | 4,35 % | 4,52 % | 226.044,80 € |
| Deželna banka Slovenije | 4,00 % | 4,11 % | 219.090,42 € |
| Gorenjska banka | 3,50 % | 3,71 % | 211.305,50 € |
| Intesa SanPaolo | 3,90 % | 4,08 % | 218.120,11 € |
| Nova Ljubljanska banka | 4,25 % | 4,40 % | 224.194,63 € |
| NKBM | 3,90 % | 4,01 % | 216.908,11 € |
| SKB | 3,80 % | 3,97 % | 216.064,67 € |
| Sparkasse | 4,80 % | 4,96 % | 234.841,72 € |
| UniCredit | 3,80 % | 4,10 % | 216.588,41 € |
Ponudba stanovanjskih posojil s spremenljivo obrestno mero (01/2024)
|
Banka |
Obrestna mera |
EOM |
Skupni znesek vračila |
| Jamstvena shema | |||
|
BKS |
n. p. | ||
| Delavska hranilnica | 6M e + 0,75 % | 4,96 % | 234.551,60 € |
|
NLB |
6M e + 1,30 % | 5,52 % | 245.288,05 € |
|
NKBM |
3M e + 1,50 % | 5,61 % | 247.464,36 € |
|
SKB |
3M e + 1,55 % | 5,73 % | 249.142,67 € |
| Standardna ponudba | |||
| Delavska hranilnica | 6M e + 0,95 % | 5,02 % | 235.510,40 € |
| Deželna banka Slovenije | 6M e + 1,15 % | 5,19 % | 239.273,42 € |
|
Gorenjska banka |
6M e + 1,45 % | 5,62 % | 246.816,56 € |
|
Intesa SanPaolo |
6M e + 1,45 % | 5,58 % | 246.257,97 € |
|
Nova Ljubljanska banka |
6M e + 1,35 % | 5,43 % | 243.636,16 € |
|
NKBM |
3M e + 1,60 % | 5,70 % | 248.877,21 € |
| SKB | 3M e + 1,60 % | 5,77 % | 249.894,02 € |
| Sparkasse | 6M E + 1,45 % | 5,52 % | 245.396,37 € |
| UniCredit | 3M e + 1,20 % | 5,52 % | 242.846,36 € |
Žal, zakonsko določilo zahteva le nižjo obrestno mero
Obrestne mere posojil prek jamstvene sheme teh bank so sicer nekoliko ugodnejše v primerjavi s tistimi, ki jih ponujajo za svoja standardna stanovanjska posojila, vendar so razlike v ceni pri nekaterih minimalne, kljub poroštvu države, ki jim zagotavlja kritje v primeru neplačil.
Pri NLB in SKB je obrestna mera fiksnega posojila le za 0,05 odstotne točke nižja v primerjavi s standardno ponudbo, posledično je zanemarljiva tudi razlika v efektivni obrestni meri. Vsekakor bi pričakovali precej bolj ugodne obrestne mere.
Žal se v tem primeru pokaže, da zakonsko določilo nima prave ostrine, saj zahteva zgolj nižjo efektivno obrestno mero, ne določa pa, koliko nižja mora biti.
To v praksi bankam omogoča določanje cen posojil prek jamstvene sheme s komaj opaznim znižanjem efektivne obrestne mere, tik pod tistimi, ki jih je treba plačati za standardno stanovanjsko posojilo.
Krediti prek jamstvene sheme niso nujno ugodnejša izbira
Presenetljiva je tudi primerjava posojil v sklopu jamstvene sheme s ponudbo standardnih stanovanjskih kreditov ponudnikov, ki v shemi ne sodelujejo. Ta je pokazala, da krediti prek jamstvene sheme niso nujno ugodnejša izbira.
Konkretno: Gorenjska banka za posojilo s fiksno obrestno mero v svoji redni ponudbi zagotavlja ugodnejše pogoje kot druge banke za enako vrsto posojil prek jamstvene sheme.
Preden se odločite za stanovanjski kredit, zato primerjajte ponudbe različnih ponudnikov, tudi pri tistih poslovnih bankah, ki ne sodelujejo v jamstveni shemi. Posebnih garancij, da so pogoji financiranja za stanovanjske namene najugodnejši pri ponudnikih v sklopu jamstvene sheme, namreč ni.
Avtor: Marko Tretnjak
Postanite član Zveze potrošnikov Slovenije
ZPS je neodvisna in neprofitna organizacija, že
več kot 30 let na strani potrošnikov.
Pridobite dostop do kakovostnih vsebin:
- Revija ZPStest: 12 številk v 10 izvodih, dostop le prek spleta ali z dostavo na dom
- Dostop do vseh testov in drugih plačljivih vsebin
- Pravno svetovanje pri potrošniških težavah
- Svetovanje o kakovosti in varnosti gospodinjskih aparatov ter zabavne elektronike
Že od 69,60 € / na leto
Primerjalne teste izdelkov in storitev financirajo člani ZPS s plačilom članarine. S plačilom posameznega testa tako tudi vi omogočate izvedbo primerjalnih testov. Zaradi zagotavljanja popolne neodvisnosti ZPS kot potrošniška, organizacija ne sprejema donatorskih in sponzorskih prispevkov podjetij.