Preverili smo aktualno ponudbo obrestnih mer stanovanjskih kreditov. Podobno, kot velja za druge bančne storitve, tudi na tem področju ugotavljamo velike razlike med ponudbami bank.
Obrestne mere stanovanjskih posojil so se povzpele najvišje v zadnjih nekaj letih. Konec leta 2021 je bila povprečna fiksna obrestna mera za nov 20-letni stanovanjski kredit okrog dva odstotka, v dobrem letu pa je narasla na več kot štiri.
Vse od sredine lanskega leta spremljamo postopno zviševanje ključnih obrestnih mer Evropske centralne banke (ECB), ki poskuša na ta način zajeziti visoko inflacijo v območju evra. Zaostrena denarna politika se odraža v višjih stroških (refinanciranja) za poslovne banke, ti učinki pa se posredno prenašajo na obrestne mere bančnih posojil za potrošnike. Podobno, kot velja za druge bančne storitve, so tudi na tem področju precejšnje razlike med ponudniki.
Razlike med ponudniki tudi več tisoč evrov
Ponudbe bank in hranilnic smo primerjali na primeru posojila v višini 100.000 evrov, zavarovanega z zastavno pravico na nepremičnini in dobo vračila 20 let. V pregled smo vključili kredite s fiksno in spremenljivo obrestno mero ter predpostavili, da gre za komitenta banke oziroma hranilnice.
Za primerjavo smo vzeli efektivno obrestno mero (EOM), ki je najbolj celovit pokazatelj stroškov financiranja, v preglednici smo dodali še podatek o skupnem znesku, ki ga bo treba odplačati kreditodajalcu (vsota izposojene glavnice in skupnih stroškov kredita).
Ponudba posojil s fiksno obrestno mero (višina posojila 100.000 evrov)
| Banka | Obrestna mera | EOM | Skupni znesek vračila |
| BKS Bank | ni v ponudbi | / | / |
| Delavska hranilnica | 4,10 % | 4,29 % | 147.898,40 € |
| Deželna banka Slovenije | 4,00 % | 4,13 % | 145.995,95 € |
| Gorenjska banka | 4,30 % | 4,49 % | 150.371,11 € |
| Intesa SanPaolo | 4,20 % | 4,30 % | 148.836,54 € |
| LON | ni izračunov | / | / |
| NovaKBM | 4,35 % | 4,49 % | 150.547,69 € |
| NLB | 4,25 % | 4,44 % | 149.501,73 € |
| N Banka | ni v ponudbi | / | / |
| Primorska hranilnica | ni v ponudbi | / | / |
| SKB | 4,30 % | 4,53 % | 150.945,68 € |
| Sparkasse | 4,30 % | 4,47 % | 150.042,73 € |
| UniCredit Bank | 3,90 % | 4,20 % | 145.709,39 € |
| Opomba: Podatki so pridobljeni iz spletnih kalkulatorjev posameznih bank in hranilnic in dajejo vpogled v izhodiščne/oglaševane obrestne mere posojilodajalcev, ki so veljale februarja 2023. Pogoji se lahko spremenijo, zato se vedno prepričajte o aktualni ponudbi. | |||
Najugodnejše posojilo s fiksno obrestno mero je ponujala banka Unicredit s skupnimi stroški 45.709 evrov, najmanj ugodno pa SKB banka, pri kateri so bili skupni stroški 50.946 evrov.
Ponudba posojil s spremenljivo obrestno mero (višina posojila 100.000 evrov)
| Banka | Obrestna mera | EOM | Skupni znesek vračila |
| BKS Bank | ni izračunov | / | / |
| Delavska hranilnica | 6M euribor+1,40 % | 4,35 % | 148.560,80 € |
| Deželna banka Slovenije | 6M euribor+1,55 % | 4,62 % | 152.042,11 € |
| Gorenjska banka | 6M euribor+1,45 % | 4,39 % | 149.116,52 € |
| Intesa SanPaolo | 6M euribor+1,45 % | 4,06 % | 144.907,47 € |
| LON | ni izračunov | / | / |
| NovaKBM | 3M euribor+1,60 % | 4,67 % | 152.768,68 € |
| NLB | 6M euribor+1,35 % | 4,25 % | 147.283,09 € |
| N Banka | 6M euribor+2,00 % | 4,74 % | 153.286,21 € |
| Primorska hranilnica | ni izračunov | / | / |
| SKB | 3M euribor+1,60 % | 4,33 % | 148.404,80 € |
| Sparkasse | 6M euribor+1,45 % | 4,34 % | 148.455,95 € |
| UniCredit Bank | 3M euribor+1,30 % | 3,80 % | 144.438,45 € |
| Opomba: Podatki so pridobljeni iz spletnih kalkulatorjev posameznih bank in hranilnic in dajejo vpogled v izhodiščne/oglaševane obrestne mere posojilodajalcev, ki so veljale februarja 2023. Pogoji se lahko spremenijo, zato se vedno prepričajte o aktualni ponudbi. | |||
Pri posojilu s fiksno obrestno mero je bil razpon v efektivni obrestni meri med ponudbo najcenejše in najdražje banke od 4,13 do 4,53 odstotka, pri posojilu s spremenljivo obrestno mero pa od 3,80 do 4,74 odstotka. Razlika se na prvi pogled morda ne zdi prav velika, a se slika spremeni, ko upoštevamo skupne stroške v celotnem obdobju trajanja posojila.
Unicredit banka je bila s skupnimi stroški 44.438 evrov najugodnejša tudi pri spremenljivi obrestni meri, najmanj ugodna pa N Banka, pri kateri so bili skupni stroški 53.286 evrov.
Ne pozabimo, da bo končna cena v primeru posojila s spremenljivo obrestno mero znana šele ob izteku posojila, saj bo odvisna od rasti euriborja v celotni odplačilni dobi.
ZPS nasvet - pridobite informativne izračune in primerjajte
Stanovanjsko posojilo je dolgoročen dolg, pri katerem lahko že majhna razlika v obrestni meri pomeni velik prihranek v celotni dobi odplačevanja, zato ne sprejmite prve ponudbe za kredit.
Pridobite informativne izračune od več posojilodajalcev in s primerjavo naredite ožji izbor treh do petih posojilodajalcev z najnižjo efektivno obrestno mero posojila. Pri tem bodite pozorni, da ponudbe vedno primerjate na enaki osnovi (npr. enak znesek kredita, enaka odplačilna doba, enak tip obrestne mere).
Opremljeni z informacijami o najboljših izhodiščnih cenah posojil obiščite izbrane ponudnike ter jih v individualnem razgovoru soočite z ugodnejšo ponudbo konkurenčnih bank in poskušajte izpogajati cenejšo možnost.
Izbrati nespremenljivo ali spremenljivo obrestno mero?
Kot je razvidno iz primerjave, se lahko za 20-letno posojilo pri večini ponudnikov odločamo med fiksno in spremenljivo oz. variabilno obrestno mero. Fiksna po definiciji zagotavlja varnost pred naraščajočimi obrestnimi merami. Takšno posojilo ima namreč enako obrestno mero v celotnem obdobju in se ne spreminja, zato bo tudi mesečna obveznost ves čas enaka.
Po podatkih Banke Slovenije se je delež fiksno obrestovanih novoodobrenih stanovanjskih posojil v lanskem letu povečal že na okrog 90 odstotkov.
Na drugi strani spremenljivo obrestno mero sestavljata fiksni pribitek in njen variabilni del, običajno sta to 3- ali 6-mesečni euribor. Ta se lahko med odplačilno dobo spreminja (kot posledica dogajanja na denarnih trgih), zaradi česar stroškov posojila in natančnega zneska vračil ni mogoče predvideti vnaprej.
Ob tem velja poudariti, da spremembe euriborja ne bodo enako vplivale na vse kreditojemalce – manjši bo preostanek dolga in manj bo do izteka posojila, manj bodo na skupne stroške in na mesečni obrok vplivale spremembe v obrestni meri, in nasprotno.
ZPS nasvet - katera možnost odplačila je ugodnejša?
Katera od obeh možnosti bo dolgoročno ugodnejša, ne moremo napovedati vnaprej, saj bo končna cena posojila s spremenljivo obrestno mero odvisna od prihodnje rasti euriborja.
Vsekakor pa se bo varneje zadolžiti s fiksno obrestno mero, tako potrošniku ne bo treba skrbeti za morebitna povišanja mesečnih plačil. Če se kljub vsemu nagibate k sklenitvi dolgoročnejšega posojila s spremenljivo obrestno mero, od bodočega kreditodajalca pridobite simulacijske izračune, ki upoštevajo različne scenarije rasti euriborja.
Nato skrbno razmislite, kakšen vpliv bi lahko imelo morebitno povišanje euriborja na skupne stroške posojila ter vašo sposobnost odplačevanja posojila, da vas sprememba obrestne mere ne bo preobremenila z višino mesečne obveznosti.
Euribor v zadnjem letu strmo narašča
Euribor se je sredi lanskega leta po več kot šestih letih spet povzpel v pozitivno območje in od takrat pridobil že več kot 3 odstotne točke. Medtem ko njegova rast ni vplivala na obstoječe posojilojemalce s fiksno obrestno mero, so se obrestne mere za tiste s spremenljivo obrestno mero že zvišale, temu ustrezne so bile tudi prilagoditve mesečnih vračil, da se zagotovi popolno odplačilo posojila do izteka posojilne pogodbe.
Če to ponazorimo na konkretnem primeru: posojilojemalcu, ki je pred enim letom vzel 20-letno posojilo s spremenljivo obrestno mero v višini 100.000 evrov, je dinamika 6-mesečnega euriborja do danes zvišala začetni obrok za približno 30 odstotkov.
Krajša je odplačilna doba, manj je obresti
Že hiter izračun na primeru posojila v višini 100.000 evrov pokaže, da z izbiro npr. pet let krajše ročnosti ob enaki izhodiščni obrestni meri privarčujemo dobrih 12 tisočakov. Če ob tem upoštevamo, da bo zaradi krajše ročnosti višina izhodiščne obrestne mere praviloma še nekoliko nižja, bo prihranek še večji.
| Znesek kredita | 100.000 € |
| Obrestna mera | 4 % |
| Odplačilna doba | 240 mesecev |
| Mesečni obrok | 606 € |
| Stroški obresti v času trajanja posojila | 45.435 € |
| Odplačilna doba | 180 mesecev |
| Mesečni obrok | 740 € |
| Stroški obresti v času trajanja posojila | 33.144 € |
| Prihranek zaradi krajše odplačilne dobe | 12.291 € |
ZPS nasvet - krajša doba vračila vas bo hitreje rešila dolga
Če lahko brez večjih odrekanj vsak mesec za kredit odštejete večjo vsoto, je pri načrtovanju posojila smiselno razmisliti o krajši dobi vračila. Krajši rok vas bo hitreje rešil dolga, učinek pa se bo poznal na končni višini plačanih obresti.
Hkrati pazite, da ne boste preveč obremenili družinskega proračuna. Izberite višino anuitete, ki jo boste lahko brez težav plačevali tudi po prevzemu kreditnih obveznosti.
Dobro je vedeti - odplačevanje dolga lahko pospešite
Odplačevanje dolga lahko pospešite tudi z dodatnimi plačili (k rednemu mesečnemu obroku) med trajanjem posojila. S tem bo končni znesek obresti nižji, kot je predviden s kreditno pogodbo. Še preden pa to storite, pri svojem kreditojemalcu natančno preverite pogoje in morebitne stroške delnega odplačila posojila.
Avtor: Marko Tretnjak
Postanite član Zveze potrošnikov Slovenije
ZPS je neodvisna in neprofitna organizacija, že
več kot 30 let na strani potrošnikov.
Pridobite dostop do kakovostnih vsebin:
- Revija ZPStest: 12 številk v 10 izvodih, dostop le prek spleta ali z dostavo na dom
- Dostop do vseh testov in drugih plačljivih vsebin
- Pravno svetovanje pri potrošniških težavah
- Svetovanje o kakovosti in varnosti gospodinjskih aparatov ter zabavne elektronike
Že od 69,60 € / na leto
Primerjalne teste izdelkov in storitev financirajo člani ZPS s plačilom članarine. S plačilom posameznega testa tako tudi vi omogočate izvedbo primerjalnih testov. Zaradi zagotavljanja popolne neodvisnosti ZPS kot potrošniška, organizacija ne sprejema donatorskih in sponzorskih prispevkov podjetij.