Tisti, ki stanovanjski kredit že odplačujete, ste lahko nihanje kreditne obveznosti v preteklem letu občutili na lastni koži, saj je velikim obremenitvam v preteklem letu sledilo letošnje olajšanje, ki so ga povzročili padci referenčnih obrestnih mer. Takšne nestabilnosti pri odplačevanju kredita vsekakor močno otežujejo finančno načrtovanje potrošnikov, žal pa v Sloveniji pravih alternativ, da bi se izognili kreditnemu tveganju, še ni. V mnogih članicah EU veljajo stanovanjski krediti s spremenljivo obrestno mero za preveliko tveganje in nepotrebno špekulacijo. V Franciji in Belgiji ima večina kreditov fiksno obrestno mero. V Nemčiji je obrestna mera fiksna v prvi polovici odplačevanja, potem pa se banka in potrošnik dogovorita o novi obrestni meri za preostanek odplačevanja, ki upošteva nove razmere na trgu. Velika ponudba posojil, s katerimi si lahko potrošniki pri drugi banki že vnaprej zagotovijo ugodno novo obrestno mero za predčasno poplačilo kredita, banke odvrača od tega, da bi potrošnikom ponujale neugodne nove obrestne mere. Primerjava stanovanjskih kreditov je pokazala, da pri nas stanovanjski krediti s fiksno obrestno mero še vedno niso alternativa, saj so v povprečju kar za 2,57 % odstotnih točk dražji od tistih s spremenljivo obrestno mero. Pri kreditu v vrednosti 100.000 evrov za dobo 20 let to konkretno pomeni, da bomo plačali 20.000 evrov več obresti, četudi bi spremenljiva obrestna mera ostala enaka. Glede na to, da lahko v prihodnosti pričakujemo, da se bo EURIBOR zvišal, se vam najem kredita s fiksno obrestno mero lahko izplača le, če bi se uspeli z banko dogovoriti za dober popust.

Na datume, ki so določeni v pogodbi, na primer pri šest mesečnem (6M) EURIBOR-u dvakrat letno, bo banka obrestno mero za vaš kredit uskladila s trenutno veljavno vrednostjo EURIBOR-a na trgu in vam sporočila višino novega mesečnega obroka. Nekatere banke uporabljajo tudi letni ali četrtletni EURIBOR. Fiksni pribitek, imenovan tudi obrestna marža, je nespremenljiv. .

Kako gibanje EURIBOR-a vpliva na višino mesečnega obroka, je razvidno iz naslednjega primera. Potrošnik, ki je 10. marca 2007 najel 20-letni stanovanjski kredit v višini 100.000 evrov z obrestno mero 6M EURIBOR+1,5 %, je v prvem mesecu plačal obrok v višini 685,63 evrov. Septembra 2008 se je obrok povečal že na 755,32 evrov, od marca letos naprej pa plačuje le 575,81 evrov. Kot vidite, je finančno načrtovanje ob takšnem spreminjanju obroka zelo oteženo, nihče pa ne ve (tudi banke ne), kako se bo EURIBOR gibal v preostalih letih odplačevanja kredita. Delež obresti v mesečnem obroku kredita se med odplačevanjem kredita zmanjšuje, zato je z leti manjši tudi vpliv sprememb EURIBOR-a na višino obroka.

V preteklih letih je skoraj vsak drugi slovenski potrošnik najel posojilo v tuji valuti ali posojilo z valutno klavzulo, največkrat v švicarskih frankih. Razlog za to so bile nižje vrednosti referenčne obrestne mere LIBOR in dejstvo, da so banke te kredite intenzivno tržile. Pri tem so pomanjkljivo informirale potrošnike, da so poleg tveganja, da se bo spremenila obrestna mera, ki smo ga že predstavili v primeru EURIBOR, izpostavljajo tudi valutnemu tveganju. Iz grafa je razvidno gibanje tečaja med evrom in švicarskim frankom. Med marcem 2007 in oktobrom 2008 se je švicarski frank okrepil za 16 %. Če je vaš mesečni obrok 600 evrov, se bo zaradi okrepitve tečaja franka povečal na 696 evrov. V naslednjih dvajsetih letih ni mogoče izključiti velikih premikov menjalnega tečaja. Razveseljiva novice pa je, da banke praktično ne ponujajo več tveganih kreditov v švicarskih frankih. V ZPS upamo, da bo tako tudi ostalo.

Če se torej odločate za najem stanovanjskega kredita, morate vzeti v zakup tudi do 30-odstotna nihanja mesečnega obroka. Zdrava mera previdnosti vam lahko prihrani precej težav. Pri tem seveda ne pozabite, da zaradi plačevanja zelo nizkih obrokov kredita občutno naraščajo skupne obresti, ki jih boste plačali za kredit.

Trenutno so obrestne mere za kredite relativno nizke. Zelo pomembno pa je, da se zavedate, da je takšno stanje le začasno, saj je izredno nizek EURIBOR posledica intervencije Evropske centralne banke na finančnih trgih. V zadnjem desetletju se je njegova vrednost večinoma gibala med dvema in štirimi odstotki, nihče pa ne more napovedati, kako se bo spreminjal v prihodnosti. Vsekakor lahko pričakujemo, da bo začel naraščati, ko se bo gospodarska kriza bližala koncu. Če torej danes najamete 20-letni kredit v višini 100.000 evrov po obrestni meri 6M EURIBOR + 3 % (4,47%), bo lahko čez nekaj let vaš obrok 631,03 evrov, ki ga plačujete zdaj, zaradi povečanja EURIBOR-a na 3,5 % zrasel na 745,57 evrov. Zato je nujno, da se z banko trdo pogajate o znižanju obrestnega pribitka. Danes ugodni krediti so lahko že čez nekaj let zelo dragi.

Če potrebujete stanovanjski kredit, vam svetujemo, da svojo odločitev dobro pretehtate tudi z vidika tveganj zaradi dviga obrestne mere v prihodnosti. Če vam pri banki ne uspe izposlovati znižanja obrestnega pribitka, vam svetujemo, da razmislite, ali ne bi bilo bolje počakati z najemom kredita.