10.07.2009 | Ugodni stanovanjski kredit
|
||||
|
Tudi tokrat smo bankam poslali vprašalnik in jih prosili za ponudbe modelnih kreditov in druge informacije o sklepanju stanovanjskega kredita. Na našo prošnjo za posredovanje podatkov je odgovorilo 14 bank in dve hranilnici. V primerjalno tabelo smo vključili tudi Probanko, ki nam sicer ni odgovorila, a na svojem spletnem mestu ponuja možnost informativnega izračuna kredita. Žal v tabelo nismo mogli vključiti Banke Sparkasse, saj na njihovem spletnem mestu ni mogoče opraviti informativnega izračuna. V primerjalni tabeli prav tako ni Hranilnice Lon, saj so nam sporočili, da stanovanjskih kreditov ne ponujajo več.
Tabela: Primerjava stanovanjskih kreditov
Kdaj se lahko obrestna mera spremeni?Za koga veljajo obrestne mere iz oglasov?Kako poteka sklepanje kredita?Kdaj se lahko seznanimo s pogodbo?Preverjanje ponudbe "na terenu"Informiranje o obrestnem tveganjuBrezposelnost in kreditKako naprej?
Banke smo prosili za izračune kredita, zavarovanega z zastavo nepremičnine, v višini 60.000 evrov za obdobji 15 in 20 let, s katerim bi zagotovili 60 odstotkov sredstev za nakup nepremičnine. Zanimali so nas krediti s spremenljivo obrestno mero, vezani na EURIBOR, in krediti s fiksno obrestno mero. Odgovori bank so zbrani v tabeli. Med bankami so občutne razlike pri vseh tipih kreditov; razlike so v efektivni obrestni meri (EOM) in v začetni višini mesečnega obroka. Že razlika 40 evrov med mesečnimi obroki pri dveh različnih bankah pa pomeni, da lahko v dvajsetih letih prihranimo kar 9.600 evrov, za odstotek nižji EOM pa lahko pomeni prihranek 8.000 evrov. Vse banke ne ponujajo kreditov s fiksno obrestno mero, s katerimi se lahko zavarujemo pred nihanjem obrestnih mer v prihodnosti. Na žalost pa so še vedno veliko dražji od bolj tveganih kreditov s spremenljivo obrestno mero. Ponudbe so veljale za obdobje med 12. in 18. majem ter pod pogojem, da bi pri banki tudi odprli bančni račun, na katerega bi prejemali osebne dohodke.
Kdaj se lahko obrestna mera spremeni?O spremembah obrestne mere in posledicah, ki jih to povzroči pri odplačevanju kredita, si lahko več preberete v posebnem članku ("Koliko boste plačevali za vaš kredit?"). Banke pa smo tudi povprašali, v kakšnih primerih se lahko obrestna mera spremeni. Večina jih je kot razlog navedla prenehanje prejemanja komitentovega osebnega dohodka na njihov bančni račun ali zamenjavo banke. Takšni pogodbeni pogoji so po mnenju ZPS neustrezni, saj potrošnika za dolgo obdobje odplačevanja kredita vežejo na eno banko in mu v tem času onemogočijo prosto izbiro najugodnejšega ponudnika bančnega računa. Nekatere banke so kot razlog za spremembo obrestne mere omenile tudi spremenjene razmere na trgu. Tudi te trditve bomo podrobneje raziskali, saj obstaja možnost, da gre za neskladje z določili Zakona o potrošniških kreditih.
Za koga veljajo obrestne mere iz oglasov?Banke so nam odgovorile, da predstavljene cene kreditov, pa tudi tiste v njihovih informativnih izračunih in oglasih, veljajo za redno zaposlene, za upokojence in včasih tudi za samozaposlene z rednimi dohodki, ki imajo zadosten razpoložljivi mesečni dohodek za redno odplačevanje kredita. Njihova odločitev o odobritvi kredita in o ugodnosti ponudbe temelji na boniteti potrošnika, ki jo preverjajo na podlagi bančnih izpiskov in potrdil o prejetih dohodkih. Nekatere banke so omenile, da potem, ko dobijo prošnjo za kredit, preverijo potrošnikovo finančno sodelovanje tudi v sistemu SISBON, kjer se zbirajo podatki o poslovanju potrošnikov pri vseh slovenskih bankah in nekaterih drugih podjetjih. Večina bank načrtuje tudi interne sisteme (štiri banke jih že uporabljajo), ki bodo na avtomatizirani način ocenili boniteto prosilca za kredit ter ga uvrstili v ustrezni razred tveganja, od česar bo odvisna odobritev in obrestna mera kredita, ki mu ga bodo ponudile.
Kako poteka sklepanje kredita?Za kar najugodnejši kredit morate obiskati čim več bank in se spretno pogajati o obrestni meri. Pri iskanju najugodnejšega ponudnika morate najprej pridobiti informativno ponudbo na sestanku z bančnim uslužbencem. Na tem sestanku nujno ne potrebujete dokumentacije, saj boste uslužbenca le ustno seznanili z informacijami o nepremičnini, ki vas zanima, o kapitalu, s katerim že razpolagate, predvsem pa z vašo kreditno sposobnostjo ter ga povprašali za tip in zavarovanje kredita, ki vas zanima. Na podlagi teh podatkov vam bo banka odgovorila, če je pripravljena odobriti kredit in vam poslala konkretno informativno ponudbo. Njena veljavnost običajno ni izrecno določena, upoštevati pa morate, da se razmere na trgu hitro spreminjajo, z njimi pa tudi bančna ponudba, zato pred končno odločitvijo preverite, če pogoji iz ponudbe še veljajo. Potem ko ste pri izbranih bankah zbrali informativne ponudbe, lahko začnete z "birokratskim" delom sklepanja pogodbe. Banki, ki ste jo ocenili kot najugodnejšo, morate poslati vlogo za odobritev kredita z vso potrebno dokumentacijo. V banki bodo preverili, če so vsi podatki, ki ste jih prej posredovali ustno, resnični, čim prej pa posredujte tudi podatke o nepremičnini in kupoprodajno pogodbo. Po pregledu dokumentacije se boste z banko dogovorili o končnih pogojih in postopku sklepanja pogodbe.
Kdaj se lahko seznanimo s pogodbo?Nemalokrat se zgodi, da nas prosijo za nasvet tudi potrošniki, ki so kreditno pogodbo že podpisali, ker so presenečeni nad njenimi določbami. Banke smo zato povprašali, kako strankam razložijo in predstavijo pogodbo. Načeloma bančni uslužbenec skupaj s potrošnikom pogodbo pregleda in mu jo razloži potem, ko so urejene vse formalnosti, pri podpisu pogodbe pa notar potrošniku še enkrat razloži glavne lastnosti kredita ter potrošnikove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz pogodbe. Iz odgovorov bank sklepamo, da potrošniki zelo redko zaprosijo banko, če lahko pogodbo vzamejo s seboj domov, da bi jo natančno proučili. Večina bank je v odgovorih pojasnila, da izrecni želji potrošnika, da bi si pogodbo v miru ogledal doma, ugodijo. Po našem mnenju bi lahko z objavljanjem tipskih pogodb na spletnih staneh bank in v poslovalnicah prispevali k boljšemu razumevanju njihove vsebine in pripomogli k preprečevanju nesporazumov med banko in potrošnikom. Večina bank je našemu mnenju pritrdila, nekatere pa so bile proti taki zamisli zaradi zaupnosti pogodb in možnih nesporazumov. Kljub temu si bomo v ZPS prizadevali za čim večjo dostopnost pogodb, saj je po našem mnenju zelo pomembno, da so potrošniki seznanjeni s pogoji v pogodbi, ki bodo zavezujoči tudi za dobo do 30 let.
Preverjanje ponudbe "na terenu"Kljub trenutnemu zatišju na nepremičninskem trgu in pretresih na finančnem trgu smo se odločili, da bomo kreditno ponudbo in postopke sklepanja kredita preverili neposredno v bančnih poslovalnicah. Pri tem nam je pomagala naša članica, ki namerava kupiti nepremičnino s pomočjo kredita. Zaposlena je v majhnem podjetju za nedoločen čas, prejema plačo v višini povprečne plače v Sloveniji za marec 2009, je mlajša od 45 let, stanovanje pa kupuje sama. Želela je izračun za 15 in 20 let. Zanimala so jo stanovanja v Ljubljani v vrednosti 100.000 evrov, ima pa že 40.000 evrov lastnega kapitala. Naša potrošnica je obiskala poslovalnice naslednjih bank v Ljubljani: NLB d. d., SKB d. d., Hypo Alpe-Adria-Bank d. d., Banka Volksbank d. d., Raiffeisen banka d. d., Nova KBM d. d., Banka Koper, Abanka Vipa d. d. ter Banka Sparkasse d. d.. Z obiski bank za pridobitev informativnega izračuna ni bilo težav: po telefonu se je dogovorila za termine in v dveh dneh je opravila vse pogovore. Čeprav je imela s seboj že kar nekaj dokumentacije o želeni nepremičnini in svoji kreditni sposobnosti, so se vse banke razen Banke Sparkasse, kjer se je morala potrošnica identificirati ter predložiti plačilne liste in davčno številko, zadovoljile z ustnimi pojasnili. Banke so za informativni izračun kredita potrebovale različne informacije, vsekakor pa se morate, ko boste obiskovali banke z namenom najema kredita, pripraviti na naslednja vprašanja:
- ali ste zaposleni za nedoločen čas;
Pogosto je banke zanimalo tudi:
- ste v primeru najema kredita pripravljeni prenesti plačo in druge storitve na banko, če seveda niste njihov komitent;
Pokazalo se je, da so banke postale previdnejše pri odločanju o tem, za koliko odstotkov vrednosti nepremičnine so pripravljene ponuditi kredit. Večina je zgornjo mejo postavila na 60 odstotkov, medtem ko so v preteklih letih oglaševale tudi financiranje do 90 odstotkov.
Potrošnica ni izrecno navedla, kako želi zavarovati kredit, v kateri valuti ga želi najeti in po kakšni obrestni meri (fiksni ali spremenljivi – euribor ali libor). Kljub temu so ji banke večinoma brez vprašanj pripravile izračun za kredit v domači valuti po referenčni obrestni meri euribor, zavarovan s hipoteko. Na vprašanja o najemu kredita s fiksno obrestno mero so bili odgovori zelo zadržani. Zavarovanje s hipoteko so banke največkrat upravičile z visokimi stroški zavarovanja kredita pri zavarovalnici, ali pa zaradi visoke kreditne vsote druga oblika zavarovanja sploh ni bila mogoča.
Večina bank nas je presenetila s pripravljenostjo na pogajanje o obrestni meri oz. fiksnem pribitku. Pri tem je izstopala banka, kjer so našo članico sami povprašali, če že ima konkurenčno ponudbo druge banke. Na podlagi tega konkurenčnega izračuna pa so pripravili svoj informativni izračun. Le nekaj bank je na kreditojemalkino vprašanje, ali so pripravljeni znižati fiksni pribitek, če ima boljšo konkurenčno ponudbo, odgovorilo nikalno. Večina je bila pripravljena na pogajanje. Pripravljenost banke na pogajanje o obrestni meri je v veliki meri odvisno od trenutnega finančnega položaja banke in njene politike. V nekaterih bankah je potrošnica sicer dobila informativno ponudbo, vendar ji je bančni svetovalec odkrito povedal, naj za ugodnejšo ponudbo povpraša še pri kakšni drugi banki.
Ko so dobili potrebne osnovne informacije, so bančni svetovalci pripravili in natisnili informativne izračune. Le pri eni banki ji niso hoteli izročiti informativne ponudbe. Nobena banka je ni zavrnila kot potencialne kreditojemalke, kar pripisujemo predvsem dejstvu, da je zaposlena za nedoločen čas in da delež pri nakupu nepremičnine, ki bi ga banka financirala, ni večji od 60 %.
Pri nekaterih bankah so potrošnici namignili, da bi se lahko (če bi se odločila še za njihove druge bančne produkte) dogovorili še za dodatne ugodnosti, ko bo uradno vložila vlogo za odobritev kredita. Posebej so opozorili na hipotekarno življenjsko zavarovanje, zlati račun, kreditno kartico in sprotno varčevanje. Svetujemo vam, da se za te "ugodnosti" odločite le, če te produkte zares potrebujete. Če jih ne, bodo le nepotreben strošek. Pri eni banki so potrošnici omenili tudi možnost, da ji obstoječe življenjsko zavarovanje vinkulirajo v korist banke in tako zavarujejo njene svojce pred izgubo nepremičnine v primeru njene smrti.
Potrošniki z dobro boniteto in zagotovljenim začetnim kapitalom lahko torej še vedno najdejo dokaj ugoden kredit. Drugi si bodo morali zagotoviti močna poroštva, če bodo hoteli izposlovati ugodno ponudbo.
Informiranje o obrestnem tveganjuPotrošnico smo opozorili, naj bo pozorna, če jo bodo v bankah seznanili tudi z obrestnimi tveganji. Nekaj bank je sicer omenilo, da je trenutno EURIBOR na zelo nizki ravni in da je velika verjetnost, da se bo v prihodnosti povečal, s tem pa se bo povečal tudi njen mesečni obrok, prav veliko besed pa temu večinoma niso namenili. V pozitivnem smislu je treba izpostaviti Volksbank, kjer so naši potrošnici na lastno iniciativo že na informativnem pogovoru izdelali t. i. črni scenarij in v izračun vnesli visoko lansko vrednost EURIBOR-a. S tem so ponazorili, kako velik bi lahko bil mesečni obrok, če bi se obrestne mere spet povečale.
Brezposelnost in kreditKar nekaj bank je potrošnici omenilo tudi možnost, da so se, če bi izgubila službo in postala brezposelna, pripravljeni dogovoriti za odlog plačil oz. moratorij na plačilo glavnice. To pomeni, da bi kreditojemalka v času finančne stiske plačevala le del obroka, ki ga sestavljajo obresti, plačevanje dela, ki pomeni odplačevanje glavnice, pa bi odložili na kasnejši čas. Seveda bi se s tem podaljšala tudi doba odplačevanja kredita. Z banko se je mogoče dogovoriti tudi za reprogramiranje posojila z znižanjem kreditnega obroka. Če bi pri odplačevanju kredita zašli v finančno stisko, je zelo pomembno, da banko čim prej seznanite s svojimi težavami. Tako boste lažje našli rešitev, ki bo ustrezala obema stranema.
Kako naprej?Večina bančnih uslužbencev je naši članici razložila, katere dokumente mora predložiti banki, če bi se odločila za najem kredita pri njih. Praviloma kreditodajalci zahtevajo, da jim poleg izpolnjene vloge za kredit, potrjene od delodajalca, predložite tudi zadnje tri plačilne liste, potrdilo o prejemkih in odtegljajih na bančnem računu za zadnjih šest mesecev, osnutek prodajne pogodbe za nepremičnino, za katero potrebujete kredit, osebni dokument in davčno številko. Na podlagi teh podatkov banka preveri, če ste ji v informativnem pogovoru posredovali resnične in točne informacije o vaši kreditni sposobnosti.
Naša potrošnica se v času pisanja tega članka še ni odločila za banko, pri kateri bo najela kredit. V prihodnosti pa vam nameravamo podrobneje predstaviti tudi te faze sklepanja kredita. |
||||
|
||||
 |
 |
 |
|
|
Ob tokratnem pregledu ponudbe stanovanjskih kreditov nas je predvsem zanimalo, kakšne kredite banke ponujajo v slabši gospodarski situaciji in kakšne možnosti imajo potrošniki, ki danes rešujejo svoj stanovanjski problem. Na praktičnem primeru smo tudi preverili, kako je iskanje kredita dejansko videti v praksi.